В Сочи цены на качественную вторичку продолжают расти, а на неликвидное жилье стагнировать

В Сочи цены на качественную вторичку продолжают расти, а на неликвидное жилье стагнировать
Фото: kubnews.ru
Фото: Станислав Павлов Эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко рассказал о ситуации на рынке жилья на курорте.

Январь 2025 года стал уникальным для Сочи в контексте стоимости квадратного метра на квартиры.

- Мы впервые за последние несколько лет увидели, как цены на квартиры в старом фонде в центровых локациях сравнялись, а где-то и превысили стоимость квартир в свежих домах, в локациях менее развитых и востребованных. Все предыдущие годы мы наблюдали обратную картину. Квартиры в центровых локациях с ремонтом были дешевле на 20-30%, чем черновые квартиры в новых ЖК, построенных в местах, совершенно не развитых и не востребованных. Сегодня мы видим, как рынок исцеляется, и все становится на свои места, - рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко .

Находясь в 2025 году, можно посмотреть на динамику ценообразования в новостройках Сочи с начала их строительства и, заканчивая этапом, когда жилой комплекс уже сдан, и все квартиры превратились во вторичку. Сначала со старта застройщик ставит цену выше рынка, рассчитывая на первые продажи инвесторам-спекулянтам. Далее стоимость виртуально начинает расти вместе с этапом развития самого проекта. Уже на этапе сдачи объекта рост цен прекращается.

В предыдущие годы и периоды растущего рынка застройщикам удавалось распродать более 70% всех квартир к моменту сдачи объекта. Оставались в основном большие лоты с высоким средним чеком.

- Пока объект строился, большую часть сделок по квартирам осуществляли инвесторы, которые зарабатывали на перепродажах. Таких совершенно не волновали качественные характеристики квартир, планировочные решения, локация. Им нужен был доступ к льготному кредитованию и ликвидность. Далее, в самом конце цепочки, все эти квартиры должен был купить конечный потребитель по рыночной цене. Для многих инвесторов в этой игре было главным не оказаться в числе тех, кто продает квартиры на этапе сдачи проекта и тем более после его сдачи, - добавляет эксперт.

По его словам, в этом последнем круге перепродаж оказалось огромное множество частных инвесторов, рассчитывающих изначально на выгодные сделки. Однако конечный потребитель начал расставлять все по своим местам. Ему нужно хорошее соотношение цена/качество. Нужны хорошие планировки, концепции, качество строительства, локации для жизни и отдыха. Далеко не все новые проекты могли похвастаться такими опциями.

В итоге риелторы видели, как объекты сдаются, и там зависают в продаже довольно много однотипных квартир, которые конкурировали друг с другом.

Цены до сих пор по целому ряду объектов стоят на месте, начиная со второй половины 2021 года.
Между тем, качественная вторичка в востребованных локациях ежегодно прибавляет в цене в среднем по 10%, или по 20 тыс. рублей за метр.

- Давайте сравним средние цены на вторичном рынке на квартиры 1, 2 и 3 комнатные в январе 23, январе 24-го и январе 25-го года. Однушки в январе 2023 года стоили в среднем 280 тыс. рублей/кв. м, в январе 2024-го цена была в среднем 300 тыс./кв. м, а в январе 25 мы видим цену 320 тыс. кв. м. Двушки в январе 2023 года стоили в среднем 260 тыс. рублей кв. м, в январе 2024-го цена была в среднем 276 тыс./кв. м, а в январе 25-го мы видим цену 297 тыс. кв. м. Трешки в январе-23 стоили в среднем 248 тыс./кв. м, в январе 24-го цена была в среднем 268 тыс. кв. м, а в январе 25-го мы видим цену 289 тыс. кв. м, - отмечает эксперт.

Проблема многих новых ЖК в Сочи, по словам Антона Гнатченко, именно в том, что они стоят в локациях, которые изначально были не развиты и не востребованы. Еще хуже то, что эти локации зачастую продолжают таковыми быть.

- Там, где сами районы динамично развиваются, локации привлекают все больше людей, там растет спрос на квартиры для жизни и отдыха. Вместе со спросом растет и ликвидность, которая позволяет даже в текущие кризисные времена собственникам ежегодно поднимать цены в пределах разумного, а главное, по этим ценам продавать. Не было бы реальных сделок, не было бы и реального роста цен, - говорит эксперт.

В настоящее время в Сочи на рынке жилой недвижимости в целом ряде сегментов происходит кризис и затоваривание. В то же самое время в востребованных локациях только нарастает дефицит качественных востребованных предложений по адекватной цене. Эта тенденция набирает обороты который год.


Если в январе 25 года можно было увидеть, как цены на вторичку догнали уже цены на квартиры во вчерашних новостройках, то в январе 26-го мы с большей долей вероятности мы увидим, что эти цены станут выше, добавляет эксперт.

- Рынок недвижимости очень консервативен, и правила, законы этого рынка работают без сбоев с самого его основания. Если в какие-то времена мы наблюдали, что происходит надувание цен, которые не подтверждены качественными характеристиками, то сегодня мы видим, как эти пузыри сдуваются, и общее ценообразование приходит в норму, - резюмировал Антон Гнатченко.


Ещё новости о событии:

Уважаемые жители города Крымска и Крымского района! 11 января 2025 г. по ул.
20:39 14.01.2025 Администрация г.п. Крымска - Крымск
В Сочи цены на качественную вторичку продолжают расти, а на неликвидное жилье стагнировать - Кубанские Новости
Фото: Станислав Павлов Эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко рассказал о ситуации на рынке жилья на курорте.
10:29 14.01.2025 Кубанские Новости - Краснодар

Новости соседних регионов по теме:

В 2024 году увеличение стоимости аренды однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в среднем по России составило 31,4%, 25,8% и 27,6% соответственно.
11:20 16.01.2025 Sekunda.Media - Курск
Казань вошла в тройку городов России по росту цен на недвижимость и аренду жилья Больше всего за 2024 год ценник вырос на «однушки» Рост цен на новые квартиры в Казани в минувшем году стал одним их наиболее высоких
08:18 16.01.2025 ИА Татар-информ - Казань
Квадратный метр на вторичном рынке сейчас в среднем оценивается в 113 тыс.
08:34 16.01.2025 ГТРК Алтай - Барнаул
После 9 января цены на аренду квартир в Сургуте упали на 15%. - В конце декабря средняя стоимость месячной аренды квартир составляла 39,5 тысяч рублей.
16:01 15.01.2025 ИД Новости Югры - Ханты-Мансийск
Автор: По инф. abnews.ru    В Москве выставлена на продажу квартира стоимостью 4,3 млрд руб.
00:25 15.01.2025 Иркутская торговая газета - Иркутск
Средняя цена небольшой квартиры в новостройках Севастополя по итогам 2024 года составляет 5 327 430 рублей.
16:17 13.01.2025 RuInformer.Com - Севастополь
Из общего объема 1,416 млн кв. м предназначено для ИЖС, 1,683 млн кв. м — для многоквартирного инвестиционного строительства, а 162 тыс.
15:21 13.01.2025 TatCenter.ru - Казань
На рынке подержанных машин наблюдался рост предложения на 45%. Данные приводит портал Дром.
10:45 13.01.2025 SIA.RU - Иркутск
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели анализ цен на квартиры в новостройках площадью до 32 кв.
12:01 13.01.2025 Газета Далекая окраина - Владивосток
 
По теме
Северские акробаты успешно выступили на соревнованиях Южного федерального округа и теперь готовятся к первенству России.
Командир штурмового взвода казачьего добровольческого отряда спецназначения «Кубань» (БАРС-11) Сергей Половец провел встречу с юнармейцами из школы поселка Заречного.
Фрагменты кормы «Волгонефть-239» продолжают вывозить на утилизацию. На технической площадке перед кормовой частью танкера начали установку «мертвого якоря», чтобы его корму вытаскивать постепенно из воды на берег и разбирать.
Газета Апшеронский рабочий
О «Пушкинке» — с любовью - Газета Кубань Сегодня Одно из старейших учреждений культуры Кубани — Краснодарская краевая универсальная научная библиотека имени А. С. Пушкина — отмечает 125-летие со дня основания.
Газета Кубань Сегодня
«Волшебная глина» - Управление культуры В рамках всероссийского межведомственного культурно-образовательного проекта Министерства культуры России и Министерства просвещения России «Культура для школьников» 11 февраля 2025 года Центре национальных культур  сост
Управление культуры