Январь 2025 года стал уникальным для Сочи в контексте стоимости квадратного метра на квартиры.
- Мы впервые за последние несколько лет увидели, как цены на квартиры в старом фонде в центровых локациях сравнялись, а где-то и превысили стоимость квартир в свежих домах, в локациях менее развитых и востребованных. Все предыдущие годы мы наблюдали обратную картину. Квартиры в центровых локациях с ремонтом были дешевле на 20-30%, чем черновые квартиры в новых ЖК, построенных в местах, совершенно не развитых и не востребованных. Сегодня мы видим, как рынок исцеляется, и все становится на свои места, - рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко .
Находясь в 2025 году, можно посмотреть на динамику ценообразования в новостройках Сочи с начала их строительства и, заканчивая этапом, когда жилой комплекс уже сдан, и все квартиры превратились во вторичку. Сначала со старта застройщик ставит цену выше рынка, рассчитывая на первые продажи инвесторам-спекулянтам. Далее стоимость виртуально начинает расти вместе с этапом развития самого проекта. Уже на этапе сдачи объекта рост цен прекращается.
В предыдущие годы и периоды растущего рынка застройщикам удавалось распродать более 70% всех квартир к моменту сдачи объекта. Оставались в основном большие лоты с высоким средним чеком.
- Пока объект строился, большую часть сделок по квартирам осуществляли инвесторы, которые зарабатывали на перепродажах. Таких совершенно не волновали качественные характеристики квартир, планировочные решения, локация. Им нужен был доступ к льготному кредитованию и ликвидность. Далее, в самом конце цепочки, все эти квартиры должен был купить конечный потребитель по рыночной цене. Для многих инвесторов в этой игре было главным не оказаться в числе тех, кто продает квартиры на этапе сдачи проекта и тем более после его сдачи, - добавляет эксперт.
По его словам, в этом последнем круге перепродаж оказалось огромное множество частных инвесторов, рассчитывающих изначально на выгодные сделки. Однако конечный потребитель начал расставлять все по своим местам. Ему нужно хорошее соотношение цена/качество. Нужны хорошие планировки, концепции, качество строительства, локации для жизни и отдыха. Далеко не все новые проекты могли похвастаться такими опциями.
В итоге риелторы видели, как объекты сдаются, и там зависают в продаже довольно много однотипных квартир, которые конкурировали друг с другом.
Цены до сих пор по целому ряду объектов стоят на месте, начиная со второй половины 2021 года.
Между тем, качественная вторичка в востребованных локациях ежегодно прибавляет в цене в среднем по 10%, или по 20 тыс. рублей за метр.
- Давайте сравним средние цены на вторичном рынке на квартиры 1, 2 и 3 комнатные в январе 23, январе 24-го и январе 25-го года. Однушки в январе 2023 года стоили в среднем 280 тыс. рублей/кв. м, в январе 2024-го цена была в среднем 300 тыс./кв. м, а в январе 25 мы видим цену 320 тыс. кв. м. Двушки в январе 2023 года стоили в среднем 260 тыс. рублей кв. м, в январе 2024-го цена была в среднем 276 тыс./кв. м, а в январе 25-го мы видим цену 297 тыс. кв. м. Трешки в январе-23 стоили в среднем 248 тыс./кв. м, в январе 24-го цена была в среднем 268 тыс. кв. м, а в январе 25-го мы видим цену 289 тыс. кв. м, - отмечает эксперт.
Проблема многих новых ЖК в Сочи, по словам Антона Гнатченко, именно в том, что они стоят в локациях, которые изначально были не развиты и не востребованы. Еще хуже то, что эти локации зачастую продолжают таковыми быть.
- Там, где сами районы динамично развиваются, локации привлекают все больше людей, там растет спрос на квартиры для жизни и отдыха. Вместе со спросом растет и ликвидность, которая позволяет даже в текущие кризисные времена собственникам ежегодно поднимать цены в пределах разумного, а главное, по этим ценам продавать. Не было бы реальных сделок, не было бы и реального роста цен, - говорит эксперт.
В настоящее время в Сочи на рынке жилой недвижимости в целом ряде сегментов происходит кризис и затоваривание. В то же самое время в востребованных локациях только нарастает дефицит качественных востребованных предложений по адекватной цене. Эта тенденция набирает обороты который год.
Если в январе 25 года можно было увидеть, как цены на вторичку догнали уже цены на квартиры во вчерашних новостройках, то в январе 26-го мы с большей долей вероятности мы увидим, что эти цены станут выше, добавляет эксперт.
- Рынок недвижимости очень консервативен, и правила, законы этого рынка работают без сбоев с самого его основания. Если в какие-то времена мы наблюдали, что происходит надувание цен, которые не подтверждены качественными характеристиками, то сегодня мы видим, как эти пузыри сдуваются, и общее ценообразование приходит в норму, - резюмировал Антон Гнатченко.