В последнее время из СМИ поступает информация о разных видах обмана покупателей недвижимости. Люди не получают то, что им было обещано. В некоторых случаях покупатели оказываются фигурантами судебных процессов, где сделки признаются недействительными, а право собственности аннулируется.
Эксперт рынка недвижимости Антон Гнатченко выделил ряд примеров такой недвижимости, которую он не рекомендует даже рассматривать и тем более покупать.
- Первое, что стоит отметить, - это жилые и коммерческие объекты, которые формально сами по себе являются вполне законными, но стоят на земле с противоречивым видом разрешенного использования. Это могут быть многоквартирные жилые дома или гостиничные комплексы, апартаменты. Вы берете выписку в руки и видите, что там все формально законно и вопросов не вызывает. Однако стоит признать тот факт, что в большинстве дел о признании объектов самостроями с судебными решениями о сносе зданий фигурирует земля под этими зданиями. Имеет значение вид разрешенного использования участка (далее ВРИ). Этот ВРИ должен совпадать с самим зданием и его целевым использованием. Нецелевое использование земли является серьезным нарушением и может привести к печальным последствиям и убыткам. Встречаются такие объекты, которые числятся как многоквартирный жилой дом, а стоят на земле под индивидуальный жилой дом или на земле под садоводство. Это создает существенные юридические риски для потенциального покупателя. Эта ситуация встречается с жилыми и коммерческими объектами. Такие объекты стоит обходить стороной и не рассматривать их для приобретения, - рассказал эксперт.
По его словам, отдельно стоит выделить целый сегмент недвижимости, которые в Сочи называют ЖП. Здания, которые фактически являются многоквартирными жилыми домами, в документах числятся как индивидуальные жилые дома. Стоят на земле под индивидуальный жилой дом. Помещения в таких домах часто продают как квартиры.
- По факту и по документам они проходят как жилые помещения. В 2021 году были приняты расширенные поправки в закон, которые уточняют признаки многоквартирного жилого дома, его отличия от индивидуального жилого дома. До принятия этих поправок у застройщиков были законные основания строить такие объекты и, будучи в правовом поле, их продавать. После принятия этих поправок у властей появились точные определения и признаки, по которым они стали признавать такие объекты вне закона. Если здание фактически является многоквартирным жилым домом, имеет все его признаки, оно должно было строиться и вводиться в эксплуатацию в соответствии со всеми законами и нормами. Однако по факту такие здания зачастую построены вообще даже без разрешения на строительство, узаконены по амнистии через суд, не имеют технической документации и пр. Власти официально объявили борьбу против таких объектов недвижимости, ищут такие здания, проводят по ним строительные экспертизы, по многим уже имеются решения суда о сносе. Такие объекты сегодня несут существенные риски для потенциальных покупателей, - отметил Антон Гнатченко.
По земле в Сочи, по словам эксперта, стоит сказать, что самым рискованным является покупка земель садоводства. По ним сегодня зачастую невозможно получить архивные документы об их выделении. Нельзя проследить историю этого участка с момента его возникновения. Невозможно сделать полноценную юридическую экспертизу. По этим землям сегодня больше всего споров, арестов и судов. Исключения составляют те участки, где у самих собственников есть все документы, позволяющие провести полноценную проверку.
- Где этих документов нет - такие участки я рекомендую не рассматривать. Здесь есть вероятность оказаться собственником земли, которая была образована преступным путем в далекие годы. К вам это может никак не относиться, но в суды и разбирательства вы попадете с шансом остаться и без денег, и без самого участка, - советует Гнатченко.
Стоит сказать о частных домах, которые стоят в особых охраняемых зонах.
- Это сегодня можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Сама эта карта, как и многие охранные зоны, появились относительно недавно. Встречаются дома, которые были построены 10 - 15 лет назад, тогда ограничений для собственника никаких не было. Сейчас там могут появится охранные зоны ЛЭП или газопровода, который проходит под землей, может быть охранная зона аэропорта и пр. Ряд охранных зон ставит сегодня вне закона любые капитальные строения, находящиеся в эпицентре этой зоны. Там ничего нельзя капитального строить или реконструировать. Стоит здесь отметить не только сами частные дома, но и вспомогательные постройки. Капитальный гараж или хозяйственное помещение может стоять в том месте, где его быть не должно.
Купив такой объект недвижимости, можно так же стать фигурантом разного рода судебных дел, которые понесут расходы и убытки, - резюмирует эксперт.
Касаемо непосредственно Сочи, Антон Гнатченко отдельно упомянул зоны оползневых процессов и зоны подтопления. Горная местность и наличие множества горных рек создают уникальные условия для проживания. В некоторых местах просто опасно порой находиться. В зонах, где периодически проходят оползни, встречаются построенные коммерческие и жилые здания, где могут предлагать купить квартиру, офис или апартаменты. То же самое касается мест, где раз в несколько лет стабильно реки выходят из берегов и затапливают все окрестности. Стать собственником такой недвижимости означает подвергать себя, свое имущество, свою семью рискам. Знают об этих местах наверняка только местные жители. Где-то на картах эти места никто не выделяет.
- Крайне важно при покупке любого объекта недвижимости производить комплексную экспертизу по всем обозначенным вопросам, чтобы впоследствии принимать осознанные решения, будучи осведомленным обо всех плюсах и минусах самого объекта и локации, - заключил специалист.
