Собственник не вправе приходить в сданную квартиру когда захочет: после передачи жилья нанимателю доступ возможен только по договоренности, условиям договора или в случаях, прямо предусмотренных законом.
В договоре лучше заранее прописать периодичность проверок, уведомление за 24–48 часов, допустимое время визита, допуск представителей и правила на случай аварии .
Без согласия жильца самовольный вход, использование запасных ключей или смена замков могут быть признаны незаконными, а в отдельных случаях повлечь ответственность по статье 139 УК РФ и обязанность возместить вред.
Фото: пресс-служба администрации Краснодара Собственник не может беспрепятственно входить в переданную нанимателю квартиру по своему усмотрению — порядок посещений должен учитывать договор и требования закона.После передачи квартиры нанимателю собственник не получает безусловного права посещать жилье в любое удобное для себя время. Как объяснил «Краснодарским известиям» юрист Никита Строков, порядок доступа должен определяться законом и договором между сторонами.
«После передачи квартиры нанимателю, собственник не вправе беспрепятственно посещать ее по своему усмотрению. Доступ должен осуществляться с учетом условий договора и порядка, согласованного сторонами»,
— отметил Строков.По словам юриста, в договоре найма можно заранее прописать правила посещения квартиры. В частности, стороны могут определить основания и периодичность проверок, необходимость предварительного уведомления, допустимое время визита, а также порядок допуска представителей собственника. Отдельно можно установить правила действий в случае аварии.
Если такой порядок в договоре не прописан, собственник все равно не получает общего права входить в квартиру в любое время без согласия нанимателя. При этом передача жилья во владение и пользование не лишает наймодателя возможности контролировать соблюдение условий договора и сохранность помещения в установленном порядке.
В случае несогласованного визита наниматель вправе не допустить собственника в квартиру, если отсутствуют чрезвычайные обстоятельства или другое законное основание для посещения.
«При условии о посещении один раз в месяц с предварительным уведомлением за 24 часа, собственник, явившийся без уведомления для обычной проверки, не вправе ссылаться только на свое право собственности»,
— пояснил Никита Строков.При этом, если договор предусматривает доступ собственника в определенных случаях, нанимателю не следует необоснованно препятствовать таким посещениям. Систематическое нарушение договорных обязанностей может иметь правовые последствия.
Само по себе подозрение владельца в том, что квартиру повреждают или используют ненадлежащим образом, также не дает ему права самостоятельно входить в помещение без согласования. В такой ситуации собственник должен воспользоваться предусмотренным договором порядком проверки либо обратиться в компетентные органы.
Исключение составляют чрезвычайные обстоятельства. В частности, без согласия проживающего лица доступ в жилье допускается для спасения жизни или имущества, обеспечения безопасности при авариях и стихийных бедствиях, а также в других предусмотренных законом случаях.
Наличие у собственника копии ключа также не означает, что он может беспрепятственно открыть дверь вопреки воле нанимателя.
«В отсутствие соответствующего основания, самостоятельное проникновение в такое жилье может рассматриваться как незаконное»,
— сказал Строков.Самовольная смена замков собственником также недопустима, если в результате наниматель лишается предоставленного ему договором права пользоваться квартирой.
За незаконное проникновение в жилище против воли проживающего лица при наличии предусмотренных законом признаков может наступить уголовная ответственность по статье 139 УК РФ. Кроме того, в зависимости от обстоятельств может возникнуть вопрос о возмещении имущественного и морального вреда. При этом, как отметил юрист, не каждый конфликт между собственником и нанимателем автоматически означает наличие состава преступления.
Однократный отказ впустить хозяина, который пришел без предусмотренного договором уведомления, сам по себе также не является установленным законом основанием для расторжения договора найма. Однако систематическое и необоснованное нарушение нанимателем обязанности обеспечить предусмотренный договором доступ может оцениваться как нарушение условий соглашения.
Чтобы избежать подобных споров, Строков рекомендует заранее подробно прописывать в договоре порядок посещения квартиры.
«Целесообразно установить, что собственник вправе посещать квартиру для проверки ее состояния, проведения ремонта и иных обоснованных целей, но обязан предварительно уведомить нанимателя, например, не менее чем за 24 или 48 часов, и согласовать при этом дату и время посещения»,
По его словам, отдельно стоит предусмотреть исключения для аварийных и других чрезвычайных ситуаций, определить периодичность плановых проверок, продолжительность визита, возможность присутствия нанимателя и порядок допуска представителей собственника.
Дениза Ошхунова Корреспондент
