Низкие ипотечные ставки спровоцируют повышение стоимости квадратного метра

Рынок ипотеки в Краснодарском крае с начала 2017 года активно растет. На треть выросло число выданных жилищных кредитов. И это не предел, считает Сергей Яценко, управляющий филиалом Абсолют Банка в Краснодаре. Будет ли эта тенденция устойчивой, какие ипотечные продукты и типы недвижимости наиболее интересны краснодарцам и стоит ли надеяться на дальнейшее снижение ставки по ипотеке в ближайшее время?

— Сергей, какие, на ваш взгляд, причины для такого всплеска ипотечной активности в регионе? 
Драйвером спроса стало субсидирование ипотечной ставки за счет государства при покупке недвижимости в новостройках. Конечно, программа оказалась полезной и конечному покупателю и застройщикам – она не только дала краснодарскому рынку возможность выйти из стагнации, но и существенно «разогрела» его – если сравнивать с ситуацией на начало 2015 года. Но надо понимать, что у Краснодарского края своя специфика. Здесь у жителей всегда в приоритете были готовые квартиры, а не в строящихся домах. 
Поэтому во время действия программы господдержки потенциал местного рынка ипотеки не был исчерпан. Зато когда в 2017 году ставки по займам на жилье стали снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ, мы увидели закономерный рост спроса на ипотеку за счет готовых квартир. Сегодня при одинаковых ставках по кредитам на первичное и вторичное жилье процент сделок с готовыми квартирами превалирует – 70% от общего числа.   
Рост выдачи ипотечных займов на 30% по отношению к прошлому году – это хорошо, не предел. Впереди ноябрь и декабрь – месяцы, на которые традиционно приходится пик выдач. Так что могу предположить рост по итогам года на 50%. Однако среди банков результаты будут неодинаковыми. Наиболее успешными предсказуемо станут кредитные организации из топ-10 по выдаче ипотеки. 

Краснодарский край выделяется среди других регионов в плане работы с займами на жилье. Например, есть проблема с новостройками, точнее, со своевременной сдачей объектов со всеми коммуникациями.  Насколько  банки могут влиять на своих партнеров-застройщиков и как? 

Вы правы, интерес к квартирам в новостройках не так высок из-за того, что потенциальные покупатели опасаются  остаться у разбитого корыта: что застройщики сорвут сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Истории с задержками подведения коммуникаций, к сожалению, не единичны. Тем не менее, рынок новостроек однозначно развивается в Краснодаре. Застройщики понимают, что без партнерства с ведущими ипотечными банками их бизнес обречен. Об этом говорят и цифры – сейчас более 85% квартир в строящихся домах  приобретены в ипотеку. При этом представители первой десятки ипотечных банков делают ставку на работу с надежными партнерами, не допускающими срывов сроков сдачи и  нареканий по качеству строительства. Это некий симбиоз, но застройщики в нем заинтересованы, пожалуй, даже больше, чем кредитные организации. 
Главный инструмент влияния банка на застройщика – это аккредитация партнера. Даже если она пройдена успешно, строительной компании «расслабляться» не стоит, в противном случае банк в дальнейшем аккредитацию просто отзовет. 
При выборе квартир на первичном рынке я всегда советую зайти на сайт застройщика и посмотреть, с какими банками он взаимодействует. Если перечень кредитных учреждений внушительный, и среди них есть и крупные государственные организации – это дополнительная гарантия надежности. 

В чем перспективы и «подводные камни» работы с военной ипотекой? Востребованы ли объекты, которые застройщики предлагают по этой программе и будут ли они более красивыми и удобными, на ваш взгляд? 

Краснодар входит в топ-3 городов России, где военная ипотека наиболее востребована. Это подтверждают и результаты  работы филиала Абсолют Банка – рост выдач именно такого вида займов более чем в два раза по сравнению с прошлым годом, при этом мы являемся лидерами в этом направлении в регионе. В ноябре-декабре мы ждем очередной всплеск спроса на военную ипотеку – это связано со спецификой времени выдачи сертификатов НИС. «Подводные камни» у этого продукта на самом деле есть. Во-первых, много сделок, которые владелец сертификата хочет проводить дистанционно, без личного участия. При этом не все банки готовы работать с представителем заемщика по доверенности. Во-вторых, опыт показывает, что сертификаты НИС приходят владельцу на руки не так уж быстро, порой через пару месяцев. Пока идет подбор и одобрение объекта, оформляется сделка, могут пройти еще четыре месяца, и тогда сертификат станет недействительным. Вот почему у заемщика-военного «нет права на ошибку». Ему крайне важно работать с банками, не затягивающими сделку, способными заранее предвидеть возможные риски и сложности при согласовании объекта и честно сообщить о них. 
Еще одна сложность военной ипотеки – для многих потенциальных заемщиков это не очень понятный продукт,  при этом сказывается отсутствие информации. Например, есть мнение, будто с помощью сертификата НИС можно купить жилье только в новостройке. Это не соответствует действительности— вторичка военным тоже вполне доступна. Что касается новостроек, то тут как раз есть ограничение. Можно приобрести квартиру по программе военной ипотеки только у застройщиков, аккредитованных в «Росвоенипотеке». Но проблем в этом я не вижу. Среди аккредитованных много крупных федеральных застройщиков, очень надежных, дорожащих своей репутацией. Представлены жилые комплексы разных категорий, не только эконом-класс в удаленных районах. Словом, выбор есть. Если не нравится один вариант – легко найдется другой. И да, может быть, «первые блины» у застройщиков, сделавших ставку на сотрудничество с «Росвоенипотекой» получились не очень – например, в плане дизайна. Допускаю, что кому-то он показался скучноватым, недостаточно стильным и современным. А для кого-то внешний лоск совершенно не принципиален, и главное – то, что внутри все будет красиво и удобно. В конце концов, у нас в городах России столько мрачных серых пяти- и девятиэтажек, а их во внешней неказистости «переплюнуть» сложно.
Но в любом случае, прогресс, движение вперед однозначно есть. 

Почему в условиях снижения ставок большинство банков все же сохраняют необходимость первоначального взноса? Ведь его отсутствие значительно увеличило бы круг потенциальных заемщиков, позволило бы большему количеству людей решить квартирный вопрос? 

Надо понимать, что ипотека без первоначального взноса – риск не столько для банков, сколько для потенциальных клиентов. Первоначальный взнос – свидетельство серьезности намерений заемщика, показатель его готовности и умения управлять личными финансами. Накопить его не так сложно – например, в Абсолют Банке он всего от 15% стоимости жилья. Мое мнение – ипотека без первоначального взноса – маркетинговый прием, к которому прибегают только выходящие на рынок игроки, чтобы привлечь большее количество клиентов. Но задумайтесь, насколько финансово благополучным окажется подобный клиент? 
Кстати, обратите внимание: ведущие ипотечные банки из топ-10 – и с госучастием, и крупные коммерческие – не предлагают ипотеку без первоначального взноса. Этот факт говорит о многом, не так ли? 

Как вы считаете, что могло бы дополнительно повысить спрос на ипотеку в Краснодаре, помимо снижающейся ставки? Какие существуют стоп-факторы для роста регионального ипотечного рынка, и насколько они преодолимы? 

На мой взгляд, даже на фоне  сниженных ставок по ипотеке  возобновление в той или иной форме программы госсубсидирования ипотеки на первичном рынке не помешало бы. Есть резон целенаправленно стимулировать это направление рынка. Все-таки квартира в новом доме – это другой уровень жизни, как для конкретного горожанина, так и для города в целом. К тому же, вряд ли кто-то будет отрицать, что активное строительство жилья улучшает экономический климат региона. 
Кроме того, было бы своевременным решение запустить специализированные ипотечные программы для педагогов и медработников – по той же примерно схеме, что и с военными. 
Если говорить о стоп-факторах развития ипотеки, то на первом месте – высокая закредитованность населения. На втором – низкие доходы. В 2017 году средняя заработная плата в Краснодарском крае составила только 27 тысяч рублей. Добавьте сюда региональную специфику: в Краснодаре едва ли не самый высокий процент зарегистрированных ИП. При этом ряд кредитных организаций просто отказывается работать с ними по ипотеке, либо тарифы оказываются заградительными. 

Банкиры в последнее время часто говорят о дистанционных сервисах. Как вы считаете, в таком «тяжеловесном» направлении, как ипотека, они тоже могут быть перспективными и полезными? Будет ли реальностью в ближайшие годы покупка квартиры в режиме онлайн? 

Могу сказать, что в ближайшем будущем ипотека точно уйдет в интернет. Считаю, что уже довольно скоро краснодарцы будут приходить в банк только для того, чтобы поставить подпись в кредитном договоре. И все. Впрочем, возможно, и этого не потребуется благодаря цифровым подписям. Взаимодействие с ведомствами постепенно переходит в электронный формат. Так, уже активно внедряется система электронной регистрации прав в Росреестре. И клиенты в свою очередь, все активнее используют дистанционные каналы при выполнении финансовых операций, погашении кредитов, например, в том числе и досрочном. Мне кажется, уже совсем скоро визит в банковский офис станет анахронизмом, в том числе и для ипотечных заемщиков. Единственное, от чего вряд ли откажется заемщик – это от личного  осмотра квартиры, которую он выбирает. Ведь это будущий дом, важно понять, какая там атмосфера, уютно ли, красиво ли. Фото и видео всего не передадут. Вот тут «онлайн» не получится. 

Ваш экспертный совет: как определиться, что перспективнее для решения жилищного вопроса в Краснодаре – готовая квартира или в новостройке? И до какого момента ждать дальнейшего падения ставок, чтобы взять ипотеку на еще более выгодных условиях? 

Пока что квартиру в строящемся доме в Краснодаре можно купить существенно дешевле, чем готовую. Например, средняя цена однушки в новостройке – 1,7 млн рублей, двушки – 2,6 млн рублей. Средняя цена однушки на вторичном рынке – 2,1 млн рублей, двушки – 3,3 млн рублей. Но тренд к постепенному выравниванию стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости очевиден. Во всяком случае, опыт других регионов страны это доказывает. У квартир в новостройках много других плюсов, помимо стоимости. Это «квартира с чистого листа», с современными коммуникациями, планировками, продуманной инфраструктурой, без рисков, которые необходимо «закрывать» страхованием титула. Зато у готовых квартир есть важное преимущество: можно заселиться практически сразу после сделки, не надо ждать сдачи в эксплуатацию и одновременно выплачивать ипотеку. Чаще всего именно готовые квартиры становятся первым собственным жильем. Психологически вторичное жилье «понятнее»: это квартира не на чертежах и не в виде макета, ее можно посмотреть, оценить качество отделки, пообщаться с будущими соседями. 
В любом случае, не стоит откладывать покупку квартиры,  рассчитывая на  дальнейшее снижение ставок. Это был бы худший совет, который я мог бы дать в нынешней ситуации. Никаких «европейских» 2-3% годовых мы в ближайшие несколько лет не увидим. Да, вполне вероятно,  что небольшая коррекция в 2018 году произойдет, но ставки уменьшатся не более чем  0,5-0,7 п.п. При подобной разнице не рекомендована даже процедура рефинансирования кредитов, взятых в других банках, так как экономия не будет сколько-нибудь значимой. В то же время чрезвычайно высока вероятность того, что цены на недвижимость пойдут вверх, а количество привлекательных по стоимости и качеству вариантов  сократится. В этой ситуации продавцы, как правило, не делают скидок. 
Я рекомендую начинать работу над решением «квартирного вопроса» с визита в банк, желательно – специализирующийся на ипотеке. Там надо подать заявку и узнать максимально возможную сумму кредита. Это быстрая и бесплатная услуга, которая  ни к чему не обязывает. Вместе с максимальной суммой кредита определяется и ежемесячный платеж по нему. Это позволит прикинуть, сможете ли вы жить на оставшиеся денежные средства. Причем не год и не два, а  возможно, 7-10 лет – именно таков, по статистическим данным, средний срок выплаты ипотеки в Краснодарском крае.

Ещё новости о событии:

Рынок ипотеки в Краснодарском крае с начала 2017 года активно растет. На треть выросло число выданных жилищных кредитов.
17:53 31.10.2017 Деловая газета Юг - Краснодар
Рынок ипотеки в Краснодарском крае с начала 2017 года активно растет. На треть выросло число выданных жилищных кредитов.
14:49 31.10.2017 Деловая газета Юг - Краснодар
 
По теме
Государственная Дума приняла во втором чтении проект Федерального закона № 978680-6 "О внесении изменений в статью 91 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)".
1 мая вступил в силу новый национальный стандарт – с правилами обследования и мониторинга технического состояния домов, в том числе для реконструкции, капремонта и сноса здания.
В целях подготовки к следующему отопительному сезону сотрудники филиала ООО «КТИ» «Темрюкские Тепловые Сети» проводят плановые ремонтные работы.
Уголовное дело о смерти онкобольного мальчика в Краснодарском крае взял на контроль Бастрыкин - LiveKuban.Ru У ребенка обнаружили опухоль мозга и отказались принимать пациента в районное медучреждение Фото: pxhere В Краснодарском крае 14-летний мальчик впал в кому, а через некоторое время скончался.
LiveKuban.Ru
В Новороссийске на скамью подсудимых отправлен наркозакладчик - Город-герой Новороcсийск Следственным подразделением УМВД России по городу Новороссийску завершено расследование уголовного дела, возбужденного в отношении 24-летнего приезжего из Тихорецка по признакам преступлений,
Город-герой Новороcсийск
Реставрацию исторического здания морпорта Сочи завершат до конца года - Югополис Она была необходима из-за износа фасада и всего архитектурного ансамбля  Johnny Shaw_ Flickr.com Реконструкцию исторического здания морского торгового порта Сочи, памятника архитектуры федерального значения,
Югополис