Сегодня тема с доходными апартаментами очень популярна. В новостях мы часто слышим о строительстве новых масштабных проектов по всей стране. В Сочи даже анонсировали строительство нового курорта в горном кластере.
- В новых проектах мы часто сегодня можем увидеть продажу апартаментов частным инвесторам. Надо сказать, что это тема новая, не обкатанная. Примерно с 2021 года многие частные лица стали активно знакомиться с этим форматом инвестиций. С тех пор единичные проекты были сданы, и многие из них не проработали еще и года или двух. Однако, по тем уже проектам, которые запустились и отработали свои первые сезоны, можно уже судить о результатах для тех самых инвесторов. Результаты зачастую не утешительные и оставляют желать лучшего, - рассказал Антон Гнатченко .
По его словам, все дело в ожиданиях и ложных данных, предоставляемых инвесторам при продаже апартаментов.
- Давайте посмотрим, что сегодня обещают в отделах продаж и на сайтах риелторов? Окупаемость 4-5-6 лет. Пассивный доход от 2 млн в год чистыми на руки. Есть ли такая доходность вообще в рынке на сегодняшний момент? Если сегодня мы возьмем свежий уже работающий успешный проект с апартаментами в центре Адлера, то увидим, что номера категории стандарт ориентировочно по 20 кв. м приносят в год чистыми инвестору порядка 1,2 млн. Это средняя цифра, исходя из того, что такие номера бывают с балконами или без, с террасами, на разных этажах, с разным видом и т.д., - отметил эксперт рынка недвижимости.
Он добавил, что это показатель одного из лучших успешных проектов в самом центре Адлера в пешей близости от лучших пляжей и прогулочных зон. При этом средняя стоимость недвижимости в таких проектах сегодня - это 700 - 800 тыс. рублей за кв. м. Речь идет об отеле уровня 4 звезды. Средняя доходность жилой и коммерческой недвижимости по стране сегодня - это 3-5% годовых. Успешные проекты дают 6-8% годовых. Это реальные цифры, от которых следует отталкиваться. При этом, если проект действительно успешный, то ежегодно показатели будут улучшаться за счет роста стоимость размещения. А если с проектом не угадали, то ситуация будет развиваться в другую сторону, увеличивая убытки.
- Теперь вернемся к вопросу - все эти обещания такой окупаемости и доходности от тех объектов, которые мы видим в продаже, реальны? Скорее нет, чем да. Изначально цифры сильно завышены. Конечно это делается, чтобы выполнять планы продаж и обосновывать высокую цену за метр на старте проекта. Сегодня застройщики строят легальные объекты с привлечением проектного финансирования в рамках проекта ФЗ-214. Застройщики изначально согласовывают с банками темпы продаж, планы продаж, стоимость метра. Им важно выполнять эти показатели, - добавляет Антон Гнатченко.
Как возможно сегодня продавать объекты с завышенными данными по доходности и окупаемости, ведь инвесторы должны все проверять перед покупкой? Это только в теории и в корпоративном секторе так принято. Перед приобретением инвестиционного лота обычно делается юридическая экспертиза, маркетинговый анализ, строительная экспертиза, собирается и другая аналитика с тем, чтобы не совершить ошибку и в последующем не понести убытки. Корпоративный сектор сложился уже давно, в отличие от сектора частных инвестиций в курортную недвижимость.
- Сегодня в среде частных инвесторов все наоборот. Проверять и делать экспертизы как-то не принято. Более того, когда предлагаешь - люди отказываются. Они видят в этом для себя какие-то риски. Риски потратить время и пару десятков тысяч рублей. При этом речь идет о суммах инвестиций в десятки миллионов рублей. Часто это еще, к тому же, кредитные деньги. Им видится правильнее довериться красивым картинкам на буклетах застройщиков, не привлекая к своему поиску специалистов. Многие риелторы в этом сегменте консультируют и ведут подбор инвестиционных объектов бесплатно, в то время как реальным специалистам нужно оплачивать их услуги. Видимо, в корпоративном секторе давно уяснили, где бывает бесплатный сыр, а в среде частных инвесторов пока нет. Такое время уже не за горами. По моим оценкам, пик недовольства частных инвесторов придется на 2026 год, - прогнозирует эксперт.
Именно на этот год, по его словам, приходится то время, когда будут сданы и отработают первый свой год многие из новых проектов текущих лет. Сегодня мы получаем только первых ласточек и первые сотни недовольных инвесторов, в 2026 году - это будет не одна тысяча людей, подсчитывающих свои убытки, отмечает специалист.
К выбору инвестиционных объектов, рекомендует Антон Гнатченко, стоит подходить очень осторожно и рассматривать целый ряд параметров, учитывать юридические риски, заранее планировать налогообложение от сдачи в аренду, от последующей продажи.
- Здесь надо отметить еще один острый момент, который только предстоит осознать многим. Инвесторы часто покупают объекты как частные лица. При этом по факту, осуществляя сдачу в аренду, они ведут предпринимательскую деятельность. В налоговую не отчитываются. Продают потом как физические лица. Продажу осуществляют с занижением стоимости, опять-таки уходя от налогов. Возникает существенный риск попасть под налоговую проверку и выставление гигантских сумм налогов, штрафов и пеней в будущем. Об этом вообще мало кто задумывается, а ведь придется в скором ближайшем времени, - акцентирует эксперт.
По его мнению, текущая ситуация рынку во многом пойдет на пользу. Эта ситуация многих научит правильно подходить к выбору инвестиционных объектов. Застройщикам уже не будет смысла даже пытаться вводить людей в заблуждение.
- Мы получим много новых реально качественных проработанных проектов, а востребованность специалистов в этой области вырастет, вместе с общей доходностью для частных инвесторов, - резюмировал Антон Гнатченко.
