Купить жилье и сдавать его в аренду - очень заманчивая идея для россиян. Особенно если речь заходит о покупке недвижимости в Сочи. Курорт - не только райское место для отдыха, но и хорошее место для инвестиций.
- В последние годы рынок аренды жилья очень сильно менялся. Началось все с того, что спрос на арендные квартиры был высок, но при этом квартир в свежих домах и со свежим ремонтом было крайне мало. Жилой фонд Сочи состоял преимущественного из домов старого фонда, хрущевки, брежневки, сталинки. Квартиры с «бабушкиным ремонтом» - это то, чем приходилось довольствоваться многим отдыхающим, помимо комнат в гостевых домах местного разлива, - рассказал «Кубанским новостям» Антон Гнатченко .
Когда стали появляться первые студии со свежим ремонтом, они были очень популярны. Купить их можно было выгодно. Особенно на стадии строительства свежих объектов цена была самая интересная.
Последующий арендный доход давал окупаемость в 3-5 лет. Из-за таких показателей рынок стал очень быстро насыщаться подобными предложениями.
- Прошло буквально 5 -7 лет, и мы видим сегодня, что рынок уже перенасыщен объектами в сданных домах и с готовыми ремонтами. Помимо этих объектов есть еще множество в черновом состоянии без ремонта, а также в новых строящихся объектах еще сотни квартир, - добавляет эксперт.
По его словам, с ростом новых жилых проектов, с активной застройкой новых территорий в Сочи рынок арендного жилья стал меняться. Вместе с этим, власти стали не пропорционально развивать и улучшать территории и районы. В некоторых районах стали появляться обновленные набережные, торговые центры, новые микрорайоны и пр. В некоторых районах и локациях ничего не меняется уже лет пять минимум.
- Давайте посмотрим динамику стоимости аренды за пошедшие годы, начиная с 22 года и по сегодняшний день. Сравним средние стоимости долгосрочной аренды по квартирам и домам, - приводит цифры Гнатченко.
Так, однушки в феврале 22-го сдавались в среднем за 28,200/мес., в феврале 23-го цена была в среднем 28,300/мес., в феврале 24-го мы видим цену 32,200/мес., а в январе 25-го цена поднялась до 35,900/мес. При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 22-м году была 290,000/кв. м, а в 25-м году это 319,000/кв. м.
Двушки в феврале 22-го сдавались в среднем за 40,900/мес., в феврале 23-го цена была в среднем 41,800/мес., в феврале 24-го мы видим цену 47,600/мес., а в январе 25-го она поднялась до 56,500/мес. При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 22-м году была 264,000/кв. м, а в 25-м году это 297,000/кв. м.
Трешки в феврале 22-го сдавались в среднем за 66,300/мес., в феврале 23-го цена была в среднем 65,100/мес., в феврале 24-го мы видим цену 81,200/мес., а в январе 25-го цена поднялась до 92,300/мес. При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 22-м году была 239,000/кв. м, а в 25-м году это 290,000/кв. м.
Частные дома в феврале 22-го сдавались в среднем за 66,000/мес., в феврале 23-го цена была в среднем 70,100/мес., в феврале 24-го мы видим цену 79,500/мес., а в январе 25-го цена поднялась до 90,600/мес. При этом средняя стоимость квадратного метра такой недвижимости в 22-м году была 160.000/кв. м, а в 25 году это 224,000/кв. м.
- Как мы видим, динамика прироста цены за квадратный метр и стоимости аренды везде положительная, и снижения нигде не было. Однако самый высокий прирост показателей отмечается в сегменте частных домов, - резюмирует эксперт.
По его словам, есть предпосылки, что этот сегмент по арендному доходу вполне может обогнать квартиры. Главная причина кроется в том, что в новых квартирных проектах последних лет и текущих новых проектах очень малая доля квартир с площадью от 65 кв. метров. В ряде новых жилых проектов их просто нет.
Формируется дефицит предложения для людей, приезжающих семьями. При этом в сегменте квартир со студийными планировками переизбыток. Классических однушек сегодня также много. Уже давно евро-двухкомнатных значительно меньше. Чем больше в планировке изолированных комнат и больше площадь, тем меньше квартир по взрастающей прогрессии. В этой связи дома стали во многом более интересны.
- Как мы видим из средних данных, дом арендовать стоит примерно столько же, сколько стоит аренда трешки. Однако в доме у нас будет и паркинг свой на пару машин, и территория своя, и часто бассейн сюда еще прилагается, - констатирует Антон Гнатченко.
Особенно интересно себя показали сегодня дома небольшой площади, до 90 кв. м с небольшими, но хорошо спланированными участками. Небольшой участок до 3 соток вполне себе может вмещать такой дом, паркинг на 2 машины, беседку с мангальной зоной и даже небольшой бассейн. Такой объект до недавнего времени можно было с ремонтом построить значительно дешевле стоимости трехкомнатной квартиры.
- К примеру, стоимость черновой трешки метров 80 в новом ЖК в Сочи сегодня в среднем составляет 30 - 35 млн. Домик, описанный выше, с ремонтом может обойтись собственнику в 20-25 млн. Выгода очевидна, - заключил эксперт.
