Новостройки: прогнозы, тенденции

В 2014 г. строительные компании в Краснодаре планируют ввести в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья: примерно 80 % строящихся домов приходится на эконом-класс. Рынок приближается к профициту, что тормозит повышение цены на квадратные метры. Возможно, местные застройщики начнут уходить в районы Кубани.    

На рынке строительства жилой недвижимости в Краснодаре работает более 50 строительных организаций. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group на конец 2013 г., ТОП-5 лидеров отрасли выглядит следующим образом: Холдинг «ОБД» с долей 14, 2 %, ООО СИК «Девелопмент-Юг» с долей 7,3 %, ООО «Фирма Нефтестройиндустрия-Юг» - 7,2 %, ООО «ЕкатеринодарИнвестСтрой» - 5 %, «ЮгСтройИнвестКубань» - 4,1 %. При рассмотрении первичного рынка МЖС г. Краснодар по основным игрокам рынка видно, лишь 5 компаний имеют рыночную долю свыше 4%, что позволяется охарактеризовать рассматриваемый рынок как высококонкурентный.

В 2013 г. строительные компании сдали 1,3 млн м2 жилья, если взять среднюю жилую площадь квартиры – 38 м2, то можно перевести это показатель в 34 тыс квартир.  По данным участников рынка недвижимости, ежегодно на первичном рынке жилья продается около 20 тыс квартир, а на вторичном – 23 тыс квартир. В 2014 г. запланирована сдача 1,1 млн м2 жилья.

Стройки на окраинах

Сейчас большинство строек сосредоточены в Прикубанском микрорайоне (ул. Московская, Восточно-Кругликовская, Российская, Дзержинского) и на Западном обходе Краснодара. Застройщики в Прикубанском районе: Холдинг «ОБД», «ВПИК», ООО СИК «Девелопмент-Юг», ООО «ЮгСтройИнвест», ЗАО «Кубанская Марка» и другие. В районе Западного обхода Краснодара крупные жилищные комплексы строят: ГК «Европа-Инвест» (ЖК «Европея»), ООО СИК «Девелопмент-Юг» (ЖК «Спортивная Деревня»), весной 2014 г. в этот район пришел новичок – ООО «Семья» с ЖК «Светлоград». По прогнозам Дмитрия Гузика, директора ОАО «Агентство развития Краснодарского края», в ближайшие годы на эти районы придется большая часть объемов строительства. Также в 2014 г. новичок на рынке строительства жилья в Краснодаре – ООО «Дирекция СОТ» сообщило о намерении построить мини-город на 137 тыс человек на восточной окраине Краснодара (за Комсомольским микрорайоном). Проект рассчитан на срок с 2014 по 2030 г.

В этих районах возводится многоэтажное жилье преимущественно эконом-класса. По словам гендиректора «Аякс» Александра Кутченко, около 80 % строящихся жилых комплексов в Краснодаре относятся к эконом-классу. Остальные ЖК – бизнес-класс, которые строится преимущественно в центре, в Фестивальном микрорайоне или других уже развитых районах города.

Цены и покупатели

Средняя стоимость м2 жилья в Краснодар – 47 334 рублей, по последним данным Росриэлт. Рост цены на жилье в течение года составит до 5 %, считают эксперты, опрошенные «Деловой газетой».

Покупатели квартир в новостройках – это жители Краснодара, улучшающие жилищные условия (40 %), жители Краснодарского края, переезжающие на ПМЖ в краевой центр (30 %) и жители других регионов России, - рассказал гендиректор ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов, ссылаясь на опыт своей компании. По данным ЕМИСС за 2012 г. (последняя статистика), миграционный прирост населения Краснодара составил 17 952 человек. Официальные данные говорят, что численность населения Краснодара составляет – 873 тыс человек.

По мнению директора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, в Краснодаре пользуются спросом небольшие квартиры: студии – 20-25 м2, однокомнатные квартиры – 28-32 м2, двухкомнатные квартиры – 42-50 м2, трехкомнатные квартиры – 55-65 м2. С этим мнением согласны и другие участники рынка недвижимости, опрошенные автором. Для примера, новичок в строительстве ЖК в Краснодаре (учредитель пришел в строительство из сельского хозяйства) ООО «Семья» начало продажи на стадии котлована в апреле 2014 г. За первые две недели отдел продаж компании реализовал все 45 квартир-смартов по 18,3 м2 в первых трех многоквартирных домах эконом-класса в районе Западного обхода Краснодара. Стоимость смартов составляла от 630 тыс рублей.

Профицит придержит цены

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, рынок жилья движется к перенасыщению, застройщики почувствуют профицит в течение двух лет, однако спрос на доступное жилье – эконом-класс – сохранится еще пять лет», - отметил Руслан Юрков. Сейчас риэлтор оценивает спрос на ЖК бизнес-класса в центральных районах Краснодара как умеренный, в то время дома эконом-класса распродаются на стадии строительства на 90-100 %. При этом, до 40 % квартир в домах формата «доступное жилье» приобретается в инвестиционных целях. В домах бизнес-класса небольшой процент покупателей-инвесторов: подавляющее большинство квартир покупается в собственное пользование.

В начале 2014 г. в связи с валютными колебаниями, отзывом лицензий у нескольких российских банков и негативными экономическими прогнозами на рынке жилья Краснодара наблюдались признаки паники: покупатели бросились скупать квартиры, продавцы «вторички» существенно повышали цены, застройщики повысили стоимость м2 до 5 %. Однако, сейчас и квартиры распроданы, и деньги у людей вложены. Застройщики говорят, что реализован практически весь строящийся в то время экономкласс, «съеден» двухгодичный запас. Спрос упал, предложения умеренные, положение уравновесилось, - поделился Руслан Попов, президент НП «Кубанская Палата Недвижимости». Паника и соответственно ажиотажный спрос на квартиры закончились, когда рубль прекратил падение, цены на жилье вернулись на прежние позиции.

На малые рынки

По мнению Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON Realty Group, в ближайшие два года цены на жилье в многоквартирных новостройках в Краснодаре смогут расти до 5 % в год, а после 2016 г. повышение цен станет невозможным из-за перенасыщения рынка недвижимости. Застройщики не станут снижать цены, но начнут активно конкурировать за потребителя в сфере маркетинга и PR (подробнее читайте на стр. № (здесь хочу сослаться на материал о скидках и бонусах, которыми застройщики заманивают клиентов). Есть мнение, что застройщики отправятся на рынки жилья в районы Краснодарского края. По данным из совместного исследования MACON Realty Group и «Эксперт Юг», выполненного в 2014 г. для «КраснодарЭКСПО», в  2012 г. в Краснодаре продано около 16,9 тыс квартир, а в малых городах по итогам 2012 г. показатель не превышал 4 тыс. единиц, в большинстве из них находился в диапазоне от 1,0 до 2,0 тыс единиц. Однако в краевом центре этот «пирог» делится на большое число игроков, а  в малых городах конкуренция очень низкая. Поэтому в районах девелоперы способны достичь тех же объемов продаж, что и на оновных емких рынках. В малых городах застройщики не испытывают конкуренции со стороны вторичного рынка, т.к. жилищный фонд в большинстве представлен зданиями старой постройки. Клиенты вынужденно выбирают из квартир в советских домах, часто требующих капитального ремонта. С обострением конкуренции в краевом центре девелоперы стремятся отличиться от конкурентов, предлагая покупателям новые продукты или дополнительные опции, что приводит к повышению себестоимости строительства. В малых городах в этих ухищрениях нет необходимости. При оптимальной квартирограмме и конкурентоспособных ценах стандартные жилые комплексы будут востребованы местным населением. Нет необходимости в активной и дорогой рекламной кампании, без которой застройщикам во многих крупных городах уже не обойтись.

Один из крупных застройщиков Краснодара – ООО СИК «Девелопмент-Юг» уже заявил о планах строить в малых городах. В течение ближайших двух лет компания намерена начать строительство в 10 районах Краснодарского края, - рассказал Сергей Иванов. В 2014 г. корпорация собирается выйти в 2-3 муниципальных образования Кубани. Известно, что первый на очереди – Тихорецк. В конце 2013 г. учредитель компании сообщал о намерении охватить Динской, Тимашевский районы, Армавир, Кропоткин.

Справка о рынке: В 2014 г. в Краснодаре планируется ввод в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья. Этот показатель снизился: в 2013 г. город пополнился 1,3 млн м2, а в 2012 г. – 1,5 млн м2 жилья. До 15 % квартир покупается с помощью ипотеки, по данным сайта ipohelp.ru, ипотеку в Краснодаре и Краснодарском крае представляют 31 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 272 ипотечные программы. Процентные ставки находятся в диапазоне 7.80 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 – 14.10 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Краснодаре составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Краснодаре – до 50 лет. До 40 % жилья эконом-класса покупается в инвестиционных целях. Большинство строящихся многоквартирных домов – эконом-класс – 80 %, а 20 % – бизнес-класс.

"Деловая газета.Юг" - новости Краснодарского края

 
По теме
В Краснодаре минувшей ночью дороги и путепроводы обработали противогололедными реагентами - Администрация города Краснодар Сегодня, в воскресенье, с 4 до 6 часов утра, при температуре: -1 и -2 была произведена превентивная обработка всех 9 мостов и путепроводов, чтобы расчистить от наледи после осадков, выпавших накануне.
16.12.2018
 
 
Место происшествия Фото: ОГИБДД УВД по городу Сочи Место происшествия Фото: ОГИБДД УВД по городу Сочи Авария произошла 15 декабря в 18.30 в Адлерском районе курорта на автодороге Адлер – село Весёлое.
16.12.2018 Кубанские Новости
В кинотеатре «Заря» города Тимашевска открылся второй кинозал в цифровом формате - Министерство Культуры С 2015 года федеральный Фонд Кино реализует проект по модернизации кинотеатров и открытию новых кинозалов в целях создания условий для показа национальных фильмов.
14.12.2018 Министерство Культуры
Сочинский Цирк с новой программой “ЕВРОПА” приглашает на новогоднее представление 22 декабря в 14:00 РДК ст.Динская ул.Красная 23 состоится новогоднее представление Сочинского Цирка с новой программой “ЕВРОПА”!
14.12.2018 Газета Трибуна
Завтра встретит весомый юбилей наша коллега Людмила Анатольевна РЕПЕНЕЦКАЯ.
15.12.2018 Газета Единство
Сотрудники полиции прошли тестирование норм Всероссийского физкультурно-спортивного комплекса «Готов к труду и обороне» - МО Темрюкский район Сотрудники полиции отдела МВД России по Краснодарскому краю в Темрюкском районе прошли тестирование норм Всероссийского физкультурно-спортивного комплекса «Готов к труду и обороне» (ВФСК ГТО).
17.12.2018 МО Темрюкский район
Перейра летом покинет «Краснодар» - Кубанские Новости Маурисио Перейра собирается покинуть Россию по семейным обстоятельствам. Фото: ФК "Краснодар" Полузащитник Маурисио Перейра и ФК «Краснодар» не будут продлевать контракт, срок которого истекает летом 2019 года.
16.12.2018 Кубанские Новости
Поле на стадионе "Центральный" отремонтируют - ФК Черноморец Сегодня в Новороссийск прибыли работники и техника ООО "Спортгазон":       Московская фирма будет заниматься ремонтом полей на стадионе "Центральный" и учебно тренировочной базы ФК "Черноморец".
16.12.2018 ФК Черноморец
Фото: Центра олимпийской подготовки № 2 На базе федерального государственного унитарного предприятия «Юг-Спорт» состоялись два краевых турнира по стрельбе из лука – первенство и чемпионат региона.
14.12.2018 Кубанские Новости
В Краснодаре минувшей ночью дороги и путепроводы обработали противогололедными реагентами - Администрация города Краснодар Сегодня, в воскресенье, с 4 до 6 часов утра, при температуре: -1 и -2 была произведена превентивная обработка всех 9 мостов и путепроводов, чтобы расчистить от наледи после осадков, выпавших накануне.
16.12.2018 Администрация города Краснодар